ติดโซล่าเซลล์ในหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโด ต้องขอนิติบุคคลไหม

คนที่อยู่หมู่บ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโด มักติดคำถามเดียวกันก่อนจะได้คุยเรื่องขนาดระบบ คือต้องขออนุญาตใครบ้าง คำตอบขึ้นกับว่าหลังคาที่จะติดแผงเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร และมีกติกาของชุมชนกำกับอยู่หรือไม่

บทความนี้แยกให้เห็นทีละกรณี พร้อมตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้องเท่าที่ตรวจสอบได้จากแหล่งทางการ ส่วนรายละเอียดที่ต่างกันไปตามแต่ละโครงการ ต้องดูจากข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลที่คุณอยู่

สรุปสั้น ๆ แต่ละกรณีต้องตกลงกับใคร

คอนโด: หลังคาไม่ใช่ของเจ้าของห้องคนใดคนหนึ่ง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 นิยามทรัพย์ส่วนกลางว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 15 ระบุให้โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

หลังคาและดาดฟ้าของอาคารจึงไม่ได้อยู่ในห้องชุดของใคร เจ้าของห้องชั้นบนสุดก็ตัดสินใจติดแผงเองไม่ได้ ต่อให้ห้องอยู่ติดดาดฟ้าก็ตาม

ต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่

มาตรา 48 ของกฎหมายเดียวกัน (แก้ไขโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551) กำหนดให้มติบางเรื่องต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด เรื่องที่เกี่ยวกับการติดโซล่าเซลล์โดยตรงมีสองข้อ

• การอนุญาตให้เจ้าของร่วมก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุด โดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง
• การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

ถ้าประชุมครั้งแรกคะแนนเสียงไม่ครบ กฎหมายให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวัน และมติในการประชุมครั้งใหม่ต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด

ระบบบนดาดฟ้าคอนโดจะใช้กับมิเตอร์ไหน

การขอเชื่อมต่อกับการไฟฟ้ายื่นในชื่อเจ้าของมิเตอร์ ห้องชุดแต่ละห้องมีมิเตอร์ของตัวเอง ส่วนไฟทางเดิน ลิฟต์ ปั๊มน้ำ และระบบส่วนกลางอื่นใช้มิเตอร์ในชื่อนิติบุคคล การเดินสายจากดาดฟ้าลงไปห้องใดห้องหนึ่งต้องผ่านพื้นที่ส่วนกลางหลายชั้น จึงต้องคุยให้ชัดตั้งแต่แรกว่าระบบนี้จะต่อเข้ามิเตอร์ของใคร และใครเป็นผู้ยื่นขออนุญาต

อีกประเด็นที่ต้องดูคือโครงสร้างดาดฟ้า ซึ่งมักมีงานกันซึมและอุปกรณ์ของอาคารอยู่แล้ว เช่น ถังน้ำ เครื่องปรับอากาศ หรือเสาอากาศ พื้นที่ว่างจริงอาจน้อยกว่าที่เห็นจากแบบ และวิศวกรต้องรับรองว่าโครงสร้างรับน้ำหนักเพิ่มได้

บ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรร: หลังคาเป็นของคุณ แต่ต้องดูระเบียบ

บ้านในหมู่บ้านจัดสรรเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านแต่ละหลัง ส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลคือสาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น ถนนและพื้นที่ส่วนรวม

อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 48 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค และระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร ระเบียบของแต่ละหมู่บ้านจึงอาจมีเรื่องที่เกี่ยวกับงานติดตั้งอยู่ด้วย เช่น

• ต้องแจ้งหรือขออนุญาตก่อนทำงานต่อเติมหรือปรับปรุงบ้าน
• ข้อกำหนดเรื่องรูปลักษณ์ภายนอกของบ้าน
• วันและเวลาที่ผู้รับเหมาเข้าทำงานได้ และการลงทะเบียนช่างที่เข้าออกโครงการ
• การนำรถขนของหรือรถเครนเข้าพื้นที่ และการวางวัสดุบนถนนส่วนกลาง

ทั้งหมดนี้ต่างกันไปตามแต่ละโครงการ ไม่มีกติกากลางที่ใช้เหมือนกันทุกหมู่บ้าน วิธีที่ง่ายที่สุดคือโทรถามสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านว่ามีแบบฟอร์มแจ้งงานหรือไม่ แล้วยื่นให้เรียบร้อยก่อนวันติดตั้ง

ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด: เรื่องของผนังและหลังคาที่ต่อกัน

ทาวน์เฮาส์หลายโครงการมีหลังคาต่อเนื่องเป็นผืนเดียวกันหลายหลัง และใช้ผนังร่วมกันกับบ้านข้างเคียง งานติดตั้งจึงต้องระวังมากกว่าบ้านเดี่ยวในสามเรื่อง

• แนวเขตหลังคา แผงและรางยึดต้องอยู่ในส่วนหลังคาของบ้านคุณเท่านั้น ถ้าจำเป็นต้องขึ้นไปทำงานบนหลังคาของบ้านข้างเคียง ต้องได้ความยินยอมจากเจ้าของบ้านหลังนั้นก่อน
• ทางน้ำฝน หลังคาที่ต่อกันมักมีรางน้ำหรือจุดรอยต่อที่รับน้ำจากหลายหลัง จุดเจาะยึดที่วางผิดตำแหน่งอาจทำให้น้ำไหลไปทางบ้านข้างเคียงได้
• การเดินสาย สายไฟจากแผงลงมาที่อินเวอร์เตอร์ควรเดินในฝั่งบ้านของคุณ ไม่พาดผ่านผนังร่วมหรือพื้นที่ของเพื่อนบ้าน

ถ้างานต้องแตะส่วนที่ใช้ร่วมกัน ควรทำข้อตกลงกับเพื่อนบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร และให้ผู้ติดตั้งดูแนวเขตหลังคาจริงตอนสำรวจหน้างาน ไม่ประเมินจากรูปถ่ายอย่างเดียว

เรื่องหลังคารั่ว ประกันงานติดตั้งของเรา 2 ปี ครอบคลุมการรั่วซึมจากจุดที่เราเจาะยึดโครงสร้าง ส่วนการรั่วจากจุดอื่นของหลังคาหรือจากการเสื่อมสภาพเดิมอยู่นอกเงื่อนไข สำหรับทาวน์เฮาส์ที่หลังคาเก่าหรือเคยมีปัญหาตรงรอยต่อกับบ้านข้างเคียง ควรซ่อมให้เรียบร้อยก่อนติดแผง

บ้านเช่า: เจ้าของบ้านต้องยินยอม

ผู้เช่าติดโซล่าเซลล์ได้ถ้าเจ้าของบ้านยินยอม แต่เอกสารที่การไฟฟ้าขอหลายรายการต้องมาจากเจ้าของ เช่น เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร และถ้ามิเตอร์อยู่ในชื่อเจ้าของบ้าน ต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของมิเตอร์ด้วย

ควรตกลงกับเจ้าของบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร และตกลงให้ชัดว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ระบบจะเป็นของใคร หรือผู้เช่าจะรื้อออกไป ถ้าสัญญาเช่าเหลืออีกไม่กี่ปีและยังไม่มีข้อตกลงเรื่องนี้ ควรคุยให้จบก่อนลงทุน

เอกสารที่ กฟภ. ขอ ไม่ว่าจะอยู่ที่ไหน

ภาคใต้ทั้งหมดอยู่ในเขตการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค เอกสารที่ผู้ขอต้องเตรียมเองมีดังนี้

• สำเนาบัตรประชาชนของเจ้าของมิเตอร์
• สำเนาทะเบียนบ้านของสถานที่ติดตั้ง
• บิลค่าไฟล่าสุด หรือสำเนาใบแจ้งหนี้ที่เห็นหมายเลขผู้ใช้ไฟ
• เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร เช่น โฉนดหรือสัญญาซื้อขาย
• หนังสือรับรองนิติบุคคล เฉพาะกรณีที่ผู้ขอเป็นบริษัท
• หนังสือมอบอำนาจ ถ้าให้ผู้ติดตั้งดำเนินการแทน

หนังสือยินยอมจากนิติบุคคลหรือมติที่ประชุมเจ้าของร่วม ไม่ได้อยู่ในรายการเอกสารของการไฟฟ้า แต่เป็นสิ่งที่ต้องมีก่อนเริ่มงาน เพราะถ้าติดตั้งไปแล้วถูกคัดค้านภายหลัง อาจต้องรื้อออกทั้งชุด

ลำดับขั้นตอนที่แนะนำ

1. 1ตรวจว่าหลังคาที่จะติดเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร และมิเตอร์อยู่ในชื่อใคร
2. 2ขอข้อบังคับหรือระเบียบของนิติบุคคลฉบับล่าสุด ดูว่ามีเรื่องแจ้งงาน รูปลักษณ์ภายนอก หรือเวลาทำงานของช่างหรือไม่
3. 3ถ้าเป็นคอนโด ยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคล เพื่อบรรจุเป็นวาระในที่ประชุมใหญ่
4. 4ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์หรือบ้านเช่า คุยกับเพื่อนบ้านหรือเจ้าของบ้าน และทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร
5. 5ให้ผู้ติดตั้งสำรวจหน้างาน ดูแนวเขตหลังคา ทางเดินสาย ตำแหน่งอินเวอร์เตอร์ และโครงสร้าง
6. 6เตรียมเอกสารสำหรับการไฟฟ้า แล้วค่อยนัดวันติดตั้ง

สรุป

บ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรร หลังคาเป็นของคุณ งานส่วนใหญ่คือการทำตามระเบียบของหมู่บ้าน ทาวน์เฮาส์ต้องระวังแนวเขตและส่วนที่ใช้ร่วมกับเพื่อนบ้าน บ้านเช่าต้องได้ความยินยอมจากเจ้าของ ส่วนคอนโดหลังคาเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ต้องผ่านนิติบุคคลและมติที่ประชุมใหญ่ ทำเรื่องเหล่านี้ให้จบก่อนติดตั้ง จะไม่มีปัญหาตามมาภายหลัง